Copropriété : Des changements en 2020

Dans notre précédent article, nous évoquions les effets de l’ordonnance du 30 octobre dernier sur les petites copropriétés. Outre ces petits immeubles à faibles lots, l’ordonnance annonce d’autres dispositions qui prendront effet, elles-aussi, au 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes de connaître.

Le conseil syndical

Le conseil syndical, lorsqu’il est composé d‘au moins 3 membres, peut désormais être habilité à décider seul des travaux relevant de la majorité simple (article 24). Ce renforcement du pouvoir du conseil syndical doit être voté par la majorité absolue (article 25) du syndicat des copropriétaires en Assemblée Générale. Les décisions sont prises lors d’un vote à la majorité des membres. En cas d’égalité, le président du conseil syndical aura la responsabilité de la décision.

Il existe deux exclusions importantes à cette mesure :

  • l’approbation des comptes de l’exercice
  • le vote du budget prévisionnel

Le président du conseil syndical a, lui aussi, plus de pouvoir. En cas d’inaction du syndic actuel, il peut saisir le tribunal pour désigner un mandataire en cas de difficultés financières. De plus, il peut, avec l’accord express de l’assemblée générale, mener une action à l’encontre du syndic.

L’Assemblée Générale

Pour pallier au manque d’assiduité d’une partie des copropriétaires, deux mesures importantes sont prononcées :

  • la participation aux Assemblées Générales par correspondance est grandement améliorée. Le vote par visioconférence est désormais possible, il en est de même pour les formulaires de votes.
  • les « passerelles » sont généralisées : un grand nombre de résolutions nécessitant la majorité absolue ayant recueilli ⅓ des voix peuvent faire l’objet d’un second vote à la majorité simple lors de la même Assemblée Générale.

Les autres mesures importantes

Parmi les 42 articles de l'ordonnance, figurent plusieurs mesures notamment :

  • le maintien de la mise en concurrence des syndics
  • la clarification de la révocation des syndics
  • la réalisation, aux frais exclusifs d’un copropriétaire, de travaux d'accessibilité dans les parties communes
  • la tenue d’une Assemblée Générale à la demande d’un copropriétaire pour une demande le concernant

Copropriété : L’assemblée générale modernisée

Le décret du 27 juin 2019, applicable dès le 29 juin dernier, donne un nouveau vent de modernité à la copropriété.

Nous avions évoqué dans notre article la liste minimale des documents mis à disposition par les syndics professionnels aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

Le nouveau décret traite de plusieurs sujets comme les nouveaux moyens de participation aux assemblées générales notamment par visioconférence (ou d’autres moyens de communication électronique) ou encore de la dématérialisation de certains documents de la copropriété.

La date de l’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 est modifié par ce décret. Le syndic doit désormais informer l’ensemble des copropriétaires par voie d’affichage dans les parties communes de l’immeuble, de la date de la prochaine assemblée générale et d’y préciser les modalités d’ajout d’une résolution à porter à l’ordre du jour.

La consultation des pièces justificatives

Tout copropriétaire, s’il le souhaite, peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives (factures, fiche de paie du gardien …) et peut se faire assister par un membre du conseil syndical. Depuis le 29 juin, le copropriétaire peut être accompagné de son locataire, ou l’autoriser à consulter, à sa place, les charges récupérables (le concernant).

La présence en assemblée générale

Depuis la loi ELAN, il est désormais possible de participer à l’assemblée générale de manière physique, par visioconférence ou par tout autre moyen permettant l’identification du copropriétaire. Le décret précise que les moyens mis en oeuvre seront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires, le syndic n’a pas à en supporter le coût. Les devis seront présentés à l’assemblée générale pour y être décidés.

Pour valider la participation du copropriétaire, il doit en informer le syndic au moins 3 jours avant la date de l’assemblée générale en garantissant un support permettant d’en transmettre sa voix et ainsi qu’une diffusion continue et simultanée de la réunion. Tout événement empêchant de connaître son vote doit y être précisé dans le procès verbal.

Par ailleurs, la feuille de présence doit désormais préciser si le copropriétaire est “présent physiquement ou représenté” mais aussi “ participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique”. Elle doit être certifiée exacte par le président de séance.

Copropriété : les contentieux, un bilan sur 10 ans

Une étude intéressante est sortie récemment : le contentieux en copropriété. Celle-ci, réalisée par la direction des affaires civiles et du sceau, dresse un bilan complet sur le contentieux en copropriété entre 2007 et 2017.

L’évolution des contentieux

La majeure partie des procédures de contentieux sont liées aux impayés qui représentent 82% des litiges. Depuis toujours, les copropriétés sont confrontées à quelques irréductibles copropriétaires qui ne règlent pas leurs charges à temps. Le phénomène est en forte hausse en 10 ans, passant de 22 300 procédures en 2007 à 28 700 en 2017, soit plus de 29% d’augmentation.

Autre point noir concernant les impayés, la forte demande de procédures au tribunal de grande instance. Elles concernent les dettes de copropriétaires supérieures à 10 000 euros (13% en 2007 et 19% en 2017). Elle peut s’expliquer par deux facteurs : l'augmentation des charges des copropriétés et l'accumulation des arriérés de charges.

Les procédures d'annulation d’assemblée générale et les infractions au règlement de copropriété complètent le tableau des contentieux. Mais leurs chiffres stagnent sur ces 10 années.

Le contentieux en 2017

La comparaison copropriété - location

La suite de l’étude se concentre uniquement sur l’année 2017. Point important à retenir : nous évoquons la forte augmentation des impayés en copropriété, néanmoins, ils demeurent beaucoup moins conséquent que les procédures locatives. Celles-ci sont près de 5 fois plus élevées.

La répartition géographique

La répartition des contentieux en France n’est pas du tout homogène. La région parisienne est nettement championne en terme de contentieux puisqu’elle concentre près de 43 % des procédures nationales. Les régions PACA (20%) et Auvergne-Rhônes-Alpes (11%) complètent le podium.

Les copropriétés en difficultés

Dans certains cas, le Tribunal de Grande Instance est amené à désigner un administrateur provisoire pour les copropriétés en grande difficultés financières. Là encore, l’étude montre que l'immense majorité des cas sont concentrés géographiquement : 14 tribunaux de grande Instance ont reçu les 3/4 des demandes.

Qu’en est-il du règlement de ces contentieux ?

Le bilan des traitements de ces procédures est plutôt positif. L’étude nous donne 3 informations importantes :

  • Le juge donne gain de cause au syndicat des copropriétaires dans 90% des cas
  • Près d’1/4 des demandes sont abandonnées suite à un accord entre les parties
  • Le délai de traitement est relativement court : 8,6 mois devant le Tribunal de Grande Instance - 5,8 mois devant le Tribunal d’instance - 4,8 mois devant la juridiction de proximité.

La copropriété est loin d’avoir éradiqué les impayés en copropriété. C’est le problème majeur en terme de contentieux. Le syndic et le conseil syndical doivent être vigilants et réagir vite dès les premiers retards pour ne pas arriver dans une situation compromettante. Un contrôle régulier du solde débiteur des copropriétaire est la clef pour limiter ces procédures.

Assemblée générale : Contester une résolution en ayant voté pour ?

Question du jour : Un copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions peut-il contester une assemblée qui n’a pas respecté le délai entre la remise de la convocation et l’assemblée générale prévue dans l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ?

Une nouvelle réponse est apportée sur la contestation d’un procès verbal. Le 14 mars dernier, la cour de cassation a donné raison au syndicat des copropriétaires qui l’opposait à une SCI.

Contexte

Une SCI a souhaité déclarer nulle l’assemblée de sa copropriété en s’appuyant sur le motif du non respect du délai légal de convocation par le syndic, raison potentiellement valable pour déclarer la nullité de l’assemblée. La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion (sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long).

Bien qu’étant présent à cette assemblée, la SCI demande la possibilité de contester les décisions au même titre qu'un opposant ou défaillant (copropriétaire absent non représenté).

Note : La SCI a voté en faveur de certaines résolutions lors de cette assemblée.

Verdict

La cour de cassation a déclaré irrecevable la demande de la SCI sur l'annulation des décisions prises lors cette assemblée générale. La SCI n'étant pas opposante aux résolutions, elle ne peut prévaloir au droit de contestation de celles-ci. L’assemblée générale est donc jugée valable.

Conclusion

Seuls les copropriétaires opposants aux résolutions et défaillants peuvent disposer d’un droit de contestation. Les autres ne peuvent user d’un droit de contestation quand bien même la convocation n’est pas envoyée dans le délai légal.

Source

Les monuments en copropriété : que doit-on en penser ?

Emmanuel Macron, président de la république française, a annoncé ce matin lors d’une prise de parole improvisée sur le plateau de Cyril Hanouna, une série de mesures pour diminuer les dépenses de l’état. Le président a d’abord expliqué que la gestion des bâtiments publics représentait un poste de dépense très important et qu’il fallait des mesures fortes pour trouver des solutions efficaces.

Première mesure choc, la transformation de nombreux bâtiments publics en copropriétés bénévoles. Une liste non exhaustive de bâtiments vient d'être dévoilée dont l’Elysée. Le Louvre ainsi que la tour Eiffel ont eux aussi été cités. Ne soyez pas pressé, les travaux ne débuteront pas avant le 1er Mai. Cependant, aucune date de mise en vente n’est annoncée. Beaucoup de questions se posent suite à cette annonce : Où va vivre le président ? Que vont devenir les toiles du Louvre ? Nous ne manquerons pas de vous tenir informé.

Autre annonce qui nous touche directement : dans la continuité de la mesure précédente, le gouvernement, après une consultation nationale, a décidé de confier l'assistance de la gestion bénévole à la société Syndis.
Le président s’est exprimé sur son choix en précisant « nous voulions rassurer les français avec un service simple, rapide et économique, Syndis était une évidence ». Des larmes et des cries de joie résonnent sur les Champs Elysées depuis cette annonce.

Evidemment tout ceci est un canular dans l’unique but de vous divertir en ce lundi 1er Avril. Une vérité se cache dans ce texte : notre volonté de vous proposer le meilleur service pour une gestion de copropriété bénévole simple et efficace.