Copropriété : Des changements en 2020

Dans notre précédent article, nous évoquions les effets de l’ordonnance du 30 octobre dernier sur les petites copropriétés. Outre ces petits immeubles à faibles lots, l’ordonnance annonce d’autres dispositions qui prendront effet, elles-aussi, au 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes de connaître.

Le conseil syndical

Le conseil syndical, lorsqu’il est composé d‘au moins 3 membres, peut désormais être habilité à décider seul des travaux relevant de la majorité simple (article 24). Ce renforcement du pouvoir du conseil syndical doit être voté par la majorité absolue (article 25) du syndicat des copropriétaires en Assemblée Générale. Les décisions sont prises lors d’un vote à la majorité des membres. En cas d’égalité, le président du conseil syndical aura la responsabilité de la décision.

Il existe deux exclusions importantes à cette mesure :

  • l’approbation des comptes de l’exercice
  • le vote du budget prévisionnel

Le président du conseil syndical a, lui aussi, plus de pouvoir. En cas d’inaction du syndic actuel, il peut saisir le tribunal pour désigner un mandataire en cas de difficultés financières. De plus, il peut, avec l’accord express de l’assemblée générale, mener une action à l’encontre du syndic.

L’Assemblée Générale

Pour pallier au manque d’assiduité d’une partie des copropriétaires, deux mesures importantes sont prononcées :

  • la participation aux Assemblées Générales par correspondance est grandement améliorée. Le vote par visioconférence est désormais possible, il en est de même pour les formulaires de votes.
  • les « passerelles » sont généralisées : un grand nombre de résolutions nécessitant la majorité absolue ayant recueilli ⅓ des voix peuvent faire l’objet d’un second vote à la majorité simple lors de la même Assemblée Générale.

Les autres mesures importantes

Parmi les 42 articles de l'ordonnance, figurent plusieurs mesures notamment :

  • le maintien de la mise en concurrence des syndics
  • la clarification de la révocation des syndics
  • la réalisation, aux frais exclusifs d’un copropriétaire, de travaux d'accessibilité dans les parties communes
  • la tenue d’une Assemblée Générale à la demande d’un copropriétaire pour une demande le concernant

Petites copropriétés : vers une simplification en 2020 

L'ordonnance parue au journal officiel le 30 octobre dernier tend vers une simplification de la gestion des petits immeubles. La plupart des mesures seront applicables à partir du 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes à retenir.

Les petites copropriétés

Les copropriétés de cinq lots ou moins ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros pourront être dispensées de constituer un conseil syndical.

Les copropriétaires pourront valider des décisions par à un vote à l’unanimité lors d'une consultation écrite ou à l’occasion d’une réunion informelle sans convoquer une assemblée générale. L’assemblée générale annuelle reste cependant obligatoire pour valider le budget prévisionnel et approuver les comptes.

Afin de faciliter une gestion collégiale, l’ordonnance donne la possibilité de créer un syndicat coopératif pour les copropriétés n’ayant pas mention de cette possibilité dans le règlement de copropriété. Et cela même en l’absence d’un conseil syndical.

Dernier point, ces petits immeubles n’ont pas l'obligation de tenir une comptabilité en partie double (les mouvements de débits et de crédits apparaissent sur des comptes séparés) et sont tenus de créer un fonds de travaux.

Les copropriétés de 2 lots 

Pour limiter les points de blocages lors des assemblées générales des copropriétés à deux lots, la règle de réduction des voix ne sera plus appliquée (nécessité d’un vote à l’unanimité). Des ajustements ont été réalisés pour faciliter la prise de décision ainsi :

  • le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 24 (majorité simple),
  • le copropriétaire détenant plus de ⅔ des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 25 (majorité absolue),
  • le copropriétaire décisionnaire est chargé de l’exécution des résolutions
  • les décisions peuvent être prises hors assemblée générale à condition de le notifier à l’autre copropriétaire.

Individualisation des frais de chauffage : La fausse bonne idée ?

La transition écologique étant au coeur de l’actualité, la consommation de chauffage dans les immeubles collectifs n’est pas épargné. Pas étonnant quand on sait que la facture de chauffage représente en moyenne 30% des dépenses d’une copropriété.

Le décret du 22 mai dernier avait déjà donné le ton en annonçant plusieurs mesures en faveur de l’individualisation des frais de chauffage et des centrales à froid. L'arrêté du 6 septembre en précise les modalités. Il avait aussi déterminé les causes de dispense : l’impossibilité technique, le coût excessif ou une consommation inférieure au seuil fixé par arrêté (80kWh/m2).

Ces mesures visent à installer dans toutes les copropriétés consommant entre 80 et 120 kWh/m2, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage et refroidissement par télérelève avant le 25 octobre 2020.

Mesurer la consommation d'énergie

La loi Elan, a prévu 3 dispositifs pour en permettre l’individualisation :

  • un système de comptage individuel : un compteur est installé à l’entrée du logement pour connaître sa consommation. Cet appareil de mesure est aujourd’hui le dispositif le plus précis mais sa pose n’est pas possible techniquement dans tous les bâtiments.
  • un répartiteur de chauffage : un boitier est installé sur chaque radiateur et dans chaque logement. Il calcul la différence entre la température de l’appartement et la température dégagée par le radiateur.
  • une méthode alternative : Le point flou de l'arrêté puisqu’aucune solution n’est proposée. C’est au syndic ou au syndicat des copropriétaires de trouver une solution ?

Les impossibilités techniques

Dans certains cas, il est techniquement impossible d’installer de tels appareils de mesure. L'arrêté a déterminé avec précision les cas exonérés de répartiteurs de chauffage :

  • la distribution du chauffage n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
  • l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
  • l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
  • l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.

Et les exceptions pour les compteurs de froids :

  • la distribution du refroidissement n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
  • l'émission de froid se fait par dalle rafraîchissante sans mesure possible par local ;
  • l'installation de refroidissement est équipée d'émetteurs de froid montés en série (monotubes en série) ;
  • l'installation de refroidissement est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau froide, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de refroidissement.

Une fausse bonne idée ?

Plusieurs associations de consommateurs et certains syndics (bénévoles et professionnels) se posent des questions sur ces nouvelles dispositions dans les immeubles collectifs.

Les répartiteurs installés sur les radiateurs ont une fiabilité contrastée, beaucoup de facteurs peuvent perturber son analyse : la pose, le paramétrage, les facteurs extérieurs (une serviette posée dessus…). Comment peut-on être sûr de la bonne répartition dans un immeuble en ayant des doutes sur la fiabilité des appareils déterminant cette consommation ?

Les copropriétés dont l’individualisation entraînerait un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées sont dispensées. Cependant, certaines dépenses ne sont pas prises en compte dans le calcul des charges excessives : le remplacement des robinets thermostatiques, le calorifugeage des conduits, le désembouage et l’équilibrage de l’installation de chauffage. Le calcul ne prend en compte que les futures dépenses liées à l’installation, la location, l’entretien et la relève, les options des compteurs ou les répartiteurs sur 10 ans et l’installation de robinets thermostatiques.

Copropriété : L’assemblée générale modernisée

Le décret du 27 juin 2019, applicable dès le 29 juin dernier, donne un nouveau vent de modernité à la copropriété.

Nous avions évoqué dans notre article la liste minimale des documents mis à disposition par les syndics professionnels aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

Le nouveau décret traite de plusieurs sujets comme les nouveaux moyens de participation aux assemblées générales notamment par visioconférence (ou d’autres moyens de communication électronique) ou encore de la dématérialisation de certains documents de la copropriété.

La date de l’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 est modifié par ce décret. Le syndic doit désormais informer l’ensemble des copropriétaires par voie d’affichage dans les parties communes de l’immeuble, de la date de la prochaine assemblée générale et d’y préciser les modalités d’ajout d’une résolution à porter à l’ordre du jour.

La consultation des pièces justificatives

Tout copropriétaire, s’il le souhaite, peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives (factures, fiche de paie du gardien …) et peut se faire assister par un membre du conseil syndical. Depuis le 29 juin, le copropriétaire peut être accompagné de son locataire, ou l’autoriser à consulter, à sa place, les charges récupérables (le concernant).

La présence en assemblée générale

Depuis la loi ELAN, il est désormais possible de participer à l’assemblée générale de manière physique, par visioconférence ou par tout autre moyen permettant l’identification du copropriétaire. Le décret précise que les moyens mis en oeuvre seront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires, le syndic n’a pas à en supporter le coût. Les devis seront présentés à l’assemblée générale pour y être décidés.

Pour valider la participation du copropriétaire, il doit en informer le syndic au moins 3 jours avant la date de l’assemblée générale en garantissant un support permettant d’en transmettre sa voix et ainsi qu’une diffusion continue et simultanée de la réunion. Tout événement empêchant de connaître son vote doit y être précisé dans le procès verbal.

Par ailleurs, la feuille de présence doit désormais préciser si le copropriétaire est “présent physiquement ou représenté” mais aussi “ participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique”. Elle doit être certifiée exacte par le président de séance.

Immatriculation : La moitié des copropriétés en règles

Près de 6 mois après la date limite, le temps du bilan est venu. Et le moindre qu’on puisse dire, c’est qu’il est mitigé. A peine la moitié des copropriétés sont immatriculées au registre des copropriétés au 31 mars dernier.

En décembre, nous évoquions dans notre article l’obligation d’immatriculer toutes les copropriété avant le 31 décembre 2018.

La loi ALUR avait prévu un échéancier en fonction du nombre de lots :

  • plus de 200 lots : 31 décembre 2016
  • plus de 50 lots : 31 décembre 2017
  • moins de 50 lots : 31 décembre 2018

Après un premier bilan peu convaincant à la dernière échéance, un nouveau délai d’un mois fût accordé. Visiblement, l'appel n’a pas été entendu par l’ensemble des syndics.

Ce sont logiquement les petites copropriétés de moins de 10 lots qui représentent la majeure partie des copropriétés non immatriculées. Souvent gérées par un syndic bénévole, celui-ci ne bénéficie pas toujours des informations nécessaires à une gestion actualisée de la copropriété.

Que risque les copropriétés non immatriculées ?

Pour le moment, aucune sanction financière n’est tombée. Cependant, la loi Alur prévoit une lourde amende pour les syndics qui ne l’exécute pas, d’un montant maximal de 20 € par lot et par semaine de retard.

Attention tout de même, d’autres conséquences pourraient compromettre la santé des immeubles pas encore immatriculés : Les copropriétés n’ayant pas respectées l’obligation ne peuvent bénéficier de subventions de la part de l’état, des établissements publics ou des collectivités territoriales. Cela peut représenter une lourde perte notamment pour les travaux d'économie d'énergie.

Note : Chaque année, le syndic doit actualiser l’immatriculation. Cette démarche prend quelques minutes et est totalement gratuite