Copropriété : Des changements en 2020

Dans notre précédent article, nous évoquions les effets de l’ordonnance du 30 octobre dernier sur les petites copropriétés. Outre ces petits immeubles à faibles lots, l’ordonnance annonce d’autres dispositions qui prendront effet, elles-aussi, au 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes de connaître.

Le conseil syndical

Le conseil syndical, lorsqu’il est composé d‘au moins 3 membres, peut désormais être habilité à décider seul des travaux relevant de la majorité simple (article 24). Ce renforcement du pouvoir du conseil syndical doit être voté par la majorité absolue (article 25) du syndicat des copropriétaires en Assemblée Générale. Les décisions sont prises lors d’un vote à la majorité des membres. En cas d’égalité, le président du conseil syndical aura la responsabilité de la décision.

Il existe deux exclusions importantes à cette mesure :

  • l’approbation des comptes de l’exercice
  • le vote du budget prévisionnel

Le président du conseil syndical a, lui aussi, plus de pouvoir. En cas d’inaction du syndic actuel, il peut saisir le tribunal pour désigner un mandataire en cas de difficultés financières. De plus, il peut, avec l’accord express de l’assemblée générale, mener une action à l’encontre du syndic.

L’Assemblée Générale

Pour pallier au manque d’assiduité d’une partie des copropriétaires, deux mesures importantes sont prononcées :

  • la participation aux Assemblées Générales par correspondance est grandement améliorée. Le vote par visioconférence est désormais possible, il en est de même pour les formulaires de votes.
  • les « passerelles » sont généralisées : un grand nombre de résolutions nécessitant la majorité absolue ayant recueilli ⅓ des voix peuvent faire l’objet d’un second vote à la majorité simple lors de la même Assemblée Générale.

Les autres mesures importantes

Parmi les 42 articles de l'ordonnance, figurent plusieurs mesures notamment :

  • le maintien de la mise en concurrence des syndics
  • la clarification de la révocation des syndics
  • la réalisation, aux frais exclusifs d’un copropriétaire, de travaux d'accessibilité dans les parties communes
  • la tenue d’une Assemblée Générale à la demande d’un copropriétaire pour une demande le concernant

Petites copropriétés : vers une simplification en 2020 

L'ordonnance parue au journal officiel le 30 octobre dernier tend vers une simplification de la gestion des petits immeubles. La plupart des mesures seront applicables à partir du 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes à retenir.

Les petites copropriétés

Les copropriétés de cinq lots ou moins ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros pourront être dispensées de constituer un conseil syndical.

Les copropriétaires pourront valider des décisions par à un vote à l’unanimité lors d'une consultation écrite ou à l’occasion d’une réunion informelle sans convoquer une assemblée générale. L’assemblée générale annuelle reste cependant obligatoire pour valider le budget prévisionnel et approuver les comptes.

Afin de faciliter une gestion collégiale, l’ordonnance donne la possibilité de créer un syndicat coopératif pour les copropriétés n’ayant pas mention de cette possibilité dans le règlement de copropriété. Et cela même en l’absence d’un conseil syndical.

Dernier point, ces petits immeubles n’ont pas l'obligation de tenir une comptabilité en partie double (les mouvements de débits et de crédits apparaissent sur des comptes séparés) et sont tenus de créer un fonds de travaux.

Les copropriétés de 2 lots 

Pour limiter les points de blocages lors des assemblées générales des copropriétés à deux lots, la règle de réduction des voix ne sera plus appliquée (nécessité d’un vote à l’unanimité). Des ajustements ont été réalisés pour faciliter la prise de décision ainsi :

  • le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 24 (majorité simple),
  • le copropriétaire détenant plus de ⅔ des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 25 (majorité absolue),
  • le copropriétaire décisionnaire est chargé de l’exécution des résolutions
  • les décisions peuvent être prises hors assemblée générale à condition de le notifier à l’autre copropriétaire.

Copropriété : L’usage des barbecues

Les beaux jours sont là, et avec eux, peut venir l’envie d’un barbecue en famille ou entre amis accompagné d’un petit verre de rosé bien frais, avec modération bien sûr. Si vous êtes propriétaire d’un maison individuelle, sauf contre indication de la préfecture dans certaines régions, rien ne vous l’interdit. En copropriété, certaines règles sont à respecter.

Le règlement de copropriété

Et oui, votre règlement évoque les barbecues. Pour des raisons de sécurité et pour éviter toutes gênes pour les occupants de la résidence, votre règlement interdit très souvent certains types de barbecues :

  • Gaz
  • Charbon
  • Bois

Si vous souhaitez faire des grillades, la meilleure solution reste le barbecue électrique avec capot. Celui-ci est autorisé dans la plupart des immeubles. Dans certains cas, l’utilisation de tels appareils est limitée à quelques heures par jours.

Nous vous invitons donc à consulter votre règlement de copropriété et/ou le règlement intérieur de votre résidence avant de sortir les saucisses !

L'arrêté préfectoral

Autre réglementation, l'arrêté préfectoral. Dans certains régions, pour limiter les risques d’incendies, les barbecues sont interdit dans les lieux situés à moins de 200m d’espaces boisés. Vous pouvez consulter la liste des arrétés prefectoraux

Les sanctions

Si les consignes du règlement de copropriété ne sont pas respectées, le syndic fait un rappel à l’ordre. En cas de récidive, une procédure peut être lancée contre l'occupant indiscipliné.

En cas d’incendie, le contrevenant encourt une peine de 6 mois de prison et 3750 euros d’amende. Elle peut doubler si la personne n’intervient pas pour éteindre l’incendie ou ne prévient pas les autorités compétentes.

Avant de lancer l'apéro, prenez donc quelques minutes pour consulter votre règlement de copropriété et les arrêtés préfectoraux en vigueur. Et n’oubliez pas de respecter la tranquillité des autres occupants, limitez le bruit !

Copropriété : les contentieux, un bilan sur 10 ans

Une étude intéressante est sortie récemment : le contentieux en copropriété. Celle-ci, réalisée par la direction des affaires civiles et du sceau, dresse un bilan complet sur le contentieux en copropriété entre 2007 et 2017.

L’évolution des contentieux

La majeure partie des procédures de contentieux sont liées aux impayés qui représentent 82% des litiges. Depuis toujours, les copropriétés sont confrontées à quelques irréductibles copropriétaires qui ne règlent pas leurs charges à temps. Le phénomène est en forte hausse en 10 ans, passant de 22 300 procédures en 2007 à 28 700 en 2017, soit plus de 29% d’augmentation.

Autre point noir concernant les impayés, la forte demande de procédures au tribunal de grande instance. Elles concernent les dettes de copropriétaires supérieures à 10 000 euros (13% en 2007 et 19% en 2017). Elle peut s’expliquer par deux facteurs : l'augmentation des charges des copropriétés et l'accumulation des arriérés de charges.

Les procédures d'annulation d’assemblée générale et les infractions au règlement de copropriété complètent le tableau des contentieux. Mais leurs chiffres stagnent sur ces 10 années.

Le contentieux en 2017

La comparaison copropriété - location

La suite de l’étude se concentre uniquement sur l’année 2017. Point important à retenir : nous évoquons la forte augmentation des impayés en copropriété, néanmoins, ils demeurent beaucoup moins conséquent que les procédures locatives. Celles-ci sont près de 5 fois plus élevées.

La répartition géographique

La répartition des contentieux en France n’est pas du tout homogène. La région parisienne est nettement championne en terme de contentieux puisqu’elle concentre près de 43 % des procédures nationales. Les régions PACA (20%) et Auvergne-Rhônes-Alpes (11%) complètent le podium.

Les copropriétés en difficultés

Dans certains cas, le Tribunal de Grande Instance est amené à désigner un administrateur provisoire pour les copropriétés en grande difficultés financières. Là encore, l’étude montre que l'immense majorité des cas sont concentrés géographiquement : 14 tribunaux de grande Instance ont reçu les 3/4 des demandes.

Qu’en est-il du règlement de ces contentieux ?

Le bilan des traitements de ces procédures est plutôt positif. L’étude nous donne 3 informations importantes :

  • Le juge donne gain de cause au syndicat des copropriétaires dans 90% des cas
  • Près d’1/4 des demandes sont abandonnées suite à un accord entre les parties
  • Le délai de traitement est relativement court : 8,6 mois devant le Tribunal de Grande Instance - 5,8 mois devant le Tribunal d’instance - 4,8 mois devant la juridiction de proximité.

La copropriété est loin d’avoir éradiqué les impayés en copropriété. C’est le problème majeur en terme de contentieux. Le syndic et le conseil syndical doivent être vigilants et réagir vite dès les premiers retards pour ne pas arriver dans une situation compromettante. Un contrôle régulier du solde débiteur des copropriétaire est la clef pour limiter ces procédures.

Nouveauté : La météo de la copro

Vous êtes de plus en plus nombreux à nous solliciter pour une démonstration de notre application et nous vous en remercions. Nous mettons tout en œuvre pour répondre à vos demandes au plus vite. Mais, afin de satisfaire les plus curieux, nous avons décidé de commencer à lever le voile, dès maintenant, ici même, sur quelques unes de ses fonctionnalités.

Chez Syndis, nous avons à coeur de vous proposer la meilleure application de gestion de copropriété et le meilleur accompagnement.

C'est pourquoi nous développons des interfaces intuitives, utilisables sans connaissances particulières en gestion de copropriété pour vous faire gagner du temps. Pour que devenir syndic bénévole soit un plaisir.

La première fonctionnalité, que nous souhaitons vous présenter, et peut être la plus emblématique de notre tableau de bord, une exclusivité Syndis : la météo de la copro.

Adaptés et personnalisés à chaque copropriété, nos algorithmes restituent sous forme de météo, une vision simple et synthétique de la gestion de votre immeuble.

Syndis : Météo de la copro

Cinq informations en un coup d'oeil :

  • Le compte bancaire de la copropriété
  • Les impayés des copropriétaires
  • Les factures à payer
  • Les interventions en cours
  • En arrière plan : l'indicateur météo général de gestion de la copropriété

L'indicateur météo vous alerte facilement sur l'état de votre copropriété par un état nuageux, pluvieux ou orageux. Il vous félicite aussi en arborant un très beau soleil.

Notre assistance surveille également la météo des copropriétés et vous contacte avant que le temps vire à l'orage, mais nous sommes à votre disposition pour vous conseiller lors d'une petite averse si vous le souhaitez.

Vos remarques sont les bienvenues !
Une idée pour améliorer cette fonctionnalité ? Vous souhaitez nous voir développer d'autres outils ? Contactez-nous.

A bientôt, pour la découverte d’un nouvelle fonctionnalité ! 🛰