Petites copropriétés : vers une simplification en 2020 

L'ordonnance parue au journal officiel le 30 octobre dernier tend vers une simplification de la gestion des petits immeubles. La plupart des mesures seront applicables à partir du 1er juin 2020. Nous vous présentons celles qui nous semblent importantes à retenir.

Les petites copropriétés

Les copropriétés de cinq lots ou moins ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros pourront être dispensées de constituer un conseil syndical.

Les copropriétaires pourront valider des décisions par à un vote à l’unanimité lors d'une consultation écrite ou à l’occasion d’une réunion informelle sans convoquer une assemblée générale. L’assemblée générale annuelle reste cependant obligatoire pour valider le budget prévisionnel et approuver les comptes.

Afin de faciliter une gestion collégiale, l’ordonnance donne la possibilité de créer un syndicat coopératif pour les copropriétés n’ayant pas mention de cette possibilité dans le règlement de copropriété. Et cela même en l’absence d’un conseil syndical.

Dernier point, ces petits immeubles n’ont pas l'obligation de tenir une comptabilité en partie double (les mouvements de débits et de crédits apparaissent sur des comptes séparés) et sont tenus de créer un fonds de travaux.

Les copropriétés de 2 lots 

Pour limiter les points de blocages lors des assemblées générales des copropriétés à deux lots, la règle de réduction des voix ne sera plus appliquée (nécessité d’un vote à l’unanimité). Des ajustements ont été réalisés pour faciliter la prise de décision ainsi :

  • le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 24 (majorité simple),
  • le copropriétaire détenant plus de ⅔ des voix peut décider seul des résolutions votées à l’article 25 (majorité absolue),
  • le copropriétaire décisionnaire est chargé de l’exécution des résolutions
  • les décisions peuvent être prises hors assemblée générale à condition de le notifier à l’autre copropriétaire.

Copropriété : L’assemblée générale modernisée

Le décret du 27 juin 2019, applicable dès le 29 juin dernier, donne un nouveau vent de modernité à la copropriété.

Nous avions évoqué dans notre article la liste minimale des documents mis à disposition par les syndics professionnels aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

Le nouveau décret traite de plusieurs sujets comme les nouveaux moyens de participation aux assemblées générales notamment par visioconférence (ou d’autres moyens de communication électronique) ou encore de la dématérialisation de certains documents de la copropriété.

La date de l’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 est modifié par ce décret. Le syndic doit désormais informer l’ensemble des copropriétaires par voie d’affichage dans les parties communes de l’immeuble, de la date de la prochaine assemblée générale et d’y préciser les modalités d’ajout d’une résolution à porter à l’ordre du jour.

La consultation des pièces justificatives

Tout copropriétaire, s’il le souhaite, peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives (factures, fiche de paie du gardien …) et peut se faire assister par un membre du conseil syndical. Depuis le 29 juin, le copropriétaire peut être accompagné de son locataire, ou l’autoriser à consulter, à sa place, les charges récupérables (le concernant).

La présence en assemblée générale

Depuis la loi ELAN, il est désormais possible de participer à l’assemblée générale de manière physique, par visioconférence ou par tout autre moyen permettant l’identification du copropriétaire. Le décret précise que les moyens mis en oeuvre seront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires, le syndic n’a pas à en supporter le coût. Les devis seront présentés à l’assemblée générale pour y être décidés.

Pour valider la participation du copropriétaire, il doit en informer le syndic au moins 3 jours avant la date de l’assemblée générale en garantissant un support permettant d’en transmettre sa voix et ainsi qu’une diffusion continue et simultanée de la réunion. Tout événement empêchant de connaître son vote doit y être précisé dans le procès verbal.

Par ailleurs, la feuille de présence doit désormais préciser si le copropriétaire est “présent physiquement ou représenté” mais aussi “ participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique”. Elle doit être certifiée exacte par le président de séance.

Assemblée générale : Contester une résolution en ayant voté pour ?

Question du jour : Un copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions peut-il contester une assemblée qui n’a pas respecté le délai entre la remise de la convocation et l’assemblée générale prévue dans l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ?

Une nouvelle réponse est apportée sur la contestation d’un procès verbal. Le 14 mars dernier, la cour de cassation a donné raison au syndicat des copropriétaires qui l’opposait à une SCI.

Contexte

Une SCI a souhaité déclarer nulle l’assemblée de sa copropriété en s’appuyant sur le motif du non respect du délai légal de convocation par le syndic, raison potentiellement valable pour déclarer la nullité de l’assemblée. La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion (sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long).

Bien qu’étant présent à cette assemblée, la SCI demande la possibilité de contester les décisions au même titre qu'un opposant ou défaillant (copropriétaire absent non représenté).

Note : La SCI a voté en faveur de certaines résolutions lors de cette assemblée.

Verdict

La cour de cassation a déclaré irrecevable la demande de la SCI sur l'annulation des décisions prises lors cette assemblée générale. La SCI n'étant pas opposante aux résolutions, elle ne peut prévaloir au droit de contestation de celles-ci. L’assemblée générale est donc jugée valable.

Conclusion

Seuls les copropriétaires opposants aux résolutions et défaillants peuvent disposer d’un droit de contestation. Les autres ne peuvent user d’un droit de contestation quand bien même la convocation n’est pas envoyée dans le délai légal.

Source

Loi ELAN : Copropriété et modernité

Ayant abordé les changements apportés par la loi ELAN concernant les pouvoirs dans l'article précédent (nombre de pouvoirs que peut détenir un copropriétaire et leurs distribution par le syndic en assemblée générale), nous nous attardons aujourd'hui sur son article 211. Un vent de modernité souffle sur la copropriété notamment sur méthodes de représentation et de vote des copropriétaires en assemblée générale à travers cet article.

Véritable avancée ou frein dans les décisions des copropriétaires ?

Pour une parfaite compréhension, vous trouverez ci-dessous l’extrait de l’article 211 de la loi ELAN :

Après l’article 17 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1 A ainsi rédigé : Art. 17-1 A. – Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’Etat.

La visioconférence en assemblée générale

Bonne nouvelle pour les copropriétaires saisonniers et / ou bailleurs notamment. Il sera désormais possible de participer aux assemblées générales par visioconférence. Non seulement le copropriétaire pourra donner son avis et faire ses remarques, mais aussi voter à distance. Un bond en avant notamment pour les petites copropriétés qui souffrent parfois d’un manque de représentation lors des réunions.

Nous validons totalement cette mesure, Syndis vous aidera à mettre en place ce système lors de vos prochaines assemblées générales.

Le vote par correspondance

Autrefois, le copropriétaire ayant donné son pouvoir pouvait y inscrire des consignes de vote mais le mandataire n’avait aucune obligation de les suivre.
Depuis la loi ELAN, un formulaire pourra être rempli par les copropriétaires préalablement à l'assemblée, leur permettant d’exprimer leurs avis et leurs décisions sur les résolutions de l’assemblée.

A première vu cela semble être une mesure positive qui favorise l’expression des copropriétaires. Cependant, nous sommes en droit de nous demander si l’utilisation des formulaires ne seraient pas un frein pour la réalisation des travaux ( exemple : les copropriétaires ne souhaitant pas dépenser d’argent dans la copropriété pourraient s’opposer systématiquement à toutes les décisions sans participer aux débats - un formulaire mal rempli ou partiellement rempli indiquerait un vote défavorable aux résolutions).

Autre point sensible, l’absence de précision sur les raisons qui rendent le formulaire défavorable au vote :

  • Il est évoqué ici le manque de sens mais les appréciations de chacun pourraient faire pencher la décision d’une résolution.
  • L’évolution substantielle d’une résolution n’est pas équivoque. Quels changements sont considérés comme substantiels ? A partir de quel montant ?

L’article 211 est bien représentatif de la loi ELAN à savoir, mitigé. Bien que favorisant l'échange et la prise de décisions lors des réunions par des moyens nouveaux et/ou modernes, certains points laissent perplexes. Nous sommes inquiets sur les conséquences de ces mesures notamment lors des décisions d’assemblée générale nécessitant des fonds importants. Il ne faudrait pas que le patrimoine immobilier baisse en qualité.

Sécurité en copropriété : Police et vidéosurveillance

Dans un climat actuel tendu, il est parfois utile de rappeler le rôle sécuritaire de la police et des avantages de la vidéosurveillance des immeubles.

La sécurité de la copropriété est souvent au cœur des débats en Assemblées Générales. Pour dissuader ou à la suite à de dégradations, les copropriétaires sont amenés à prendre des décisions pour conserver la tranquillité dans la résidence.

Bien-sûr, on peut penser à des travaux de fermeture de la résidence ou au renforcement des accès aux immeubles, mais la partie surveillance est une autre piste qui peut tout aussi bien garantir la sécurité de la copropriété.

Cette semaine nous nous penchons sur ce sujet avec deux articles distincts mais complémentaires :