Loi Elan : Les documents de la copropriété en ligne

Vous voulez de la transparence, vous allez avoir de la transparence, enfin… bientôt.
Un nouveau décret d’application de la loi Elan vient de communiquer la liste minimale des documents que le syndic doit fournir aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

L’ensemble des documents ne seront pas accessibles à tous, la loi a dressé 3 listes exhaustives. Selon la nature des documents, il sera disponible pour l’ensemble des copropriétaires, le copropriétaire seul ou le conseil syndical.

Les extranets fournissent que peu d’éléments au syndicat des copropriétaires. Les syndics communiquent trop rarement les informations hormis le stricte minimum (appels de fonds, les procès verbaux d’assemblée générale ou le règlement de copropriété).

La loi ALUR avait, en son temps, amorcée l’idée en imposant aux syndics de transmettre les documents aux copropriétaires à compter du 1er Janvier 2015. Le nouveau décret de la loi Elan ne fait que reprendre cette décision en y dressant, cette fois-ci, la liste précise.

L’ensemble des copropriétaires

Tous les documents généraux de la copropriété seront désormais consultables par le syndicat des copropriétaires. En plus du règlement de copropriété et des procès verbaux d’assemblées générales, le syndic va mettre à disposition un nombre important de documents (contrats, diagnostics... ).

  • Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés
  • La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble
  • Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité
  • Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
  • L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat
  • Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées
  • Le contrat de syndic en cours

Le copropriétaire seul

Le copropriétaire à lui aussi le droit à son augmentation d’informations. La liste, bien que courte, parle d’une information pas toujours évidente à obtenir et pourtant très importante : le montant du fonds de travaux rattaché aux lots.
Contrairement à la provision pour travaux, celui-ci est non remboursable au vendeur mais peut très bien être négocié lors de la vente. Le reste des documents est généralement déjà mis à la disposition des copropriétaires.

  • Le compte de chaque copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle;
  • Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Le conseil syndical

Les membres du conseil ont légitimement accès à certains documents bien spécifiques permettant une plus grande lecture de la copropriété notamment sur la comptabilité ou les procédures judiciaires en cours.

  • Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu
  • Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
  • Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré
  • La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967
  • La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Une nouvelle fois, on pourrait voir ce décret comme le doublon d’une loi existante. Elle fait sens compte-tenu de la pauvreté des documents mis à la disposition des copropriétaires par le syndic. Il est regrettable que les syndics soient frileux au sujet de la transparence et qu’une énième loi soit nécessaire pour les faire réagir.

Pour les propriétaires vendeurs, c’est un gain de temps (et d’argent) considérable. Ils disposent enfin des éléments pour mettre en vente et signer le compromis de vente de leurs lots. Pas sûr que cela plaise à l’ensemble des syndics professionnels.