Loi ELAN : Copropriété et modernité

Ayant abordé les changements apportés par la loi ELAN concernant les pouvoirs dans l'article précédent (nombre de pouvoirs que peut détenir un copropriétaire et leurs distribution par le syndic en assemblée générale), nous nous attardons aujourd'hui sur son article 211. Un vent de modernité souffle sur la copropriété notamment sur méthodes de représentation et de vote des copropriétaires en assemblée générale à travers cet article.

Véritable avancée ou frein dans les décisions des copropriétaires ?

Pour une parfaite compréhension, vous trouverez ci-dessous l’extrait de l’article 211 de la loi ELAN :

Après l’article 17 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1 A ainsi rédigé : Art. 17-1 A. – Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’Etat.

La visioconférence en assemblée générale

Bonne nouvelle pour les copropriétaires saisonniers et / ou bailleurs notamment. Il sera désormais possible de participer aux assemblées générales par visioconférence. Non seulement le copropriétaire pourra donner son avis et faire ses remarques, mais aussi voter à distance. Un bond en avant notamment pour les petites copropriétés qui souffrent parfois d’un manque de représentation lors des réunions.

Nous validons totalement cette mesure, Syndis vous aidera à mettre en place ce système lors de vos prochaines assemblées générales.

Le vote par correspondance

Autrefois, le copropriétaire ayant donné son pouvoir pouvait y inscrire des consignes de vote mais le mandataire n’avait aucune obligation de les suivre.
Depuis la loi ELAN, un formulaire pourra être rempli par les copropriétaires préalablement à l'assemblée, leur permettant d’exprimer leurs avis et leurs décisions sur les résolutions de l’assemblée.

A première vu cela semble être une mesure positive qui favorise l’expression des copropriétaires. Cependant, nous sommes en droit de nous demander si l’utilisation des formulaires ne seraient pas un frein pour la réalisation des travaux ( exemple : les copropriétaires ne souhaitant pas dépenser d’argent dans la copropriété pourraient s’opposer systématiquement à toutes les décisions sans participer aux débats - un formulaire mal rempli ou partiellement rempli indiquerait un vote défavorable aux résolutions).

Autre point sensible, l’absence de précision sur les raisons qui rendent le formulaire défavorable au vote :

  • Il est évoqué ici le manque de sens mais les appréciations de chacun pourraient faire pencher la décision d’une résolution.
  • L’évolution substantielle d’une résolution n’est pas équivoque. Quels changements sont considérés comme substantiels ? A partir de quel montant ?

L’article 211 est bien représentatif de la loi ELAN à savoir, mitigé. Bien que favorisant l'échange et la prise de décisions lors des réunions par des moyens nouveaux et/ou modernes, certains points laissent perplexes. Nous sommes inquiets sur les conséquences de ces mesures notamment lors des décisions d’assemblée générale nécessitant des fonds importants. Il ne faudrait pas que le patrimoine immobilier baisse en qualité.