Copropriété : L’assemblée générale modernisée

Le décret du 27 juin 2019, applicable dès le 29 juin dernier, donne un nouveau vent de modernité à la copropriété.

Nous avions évoqué dans notre article la liste minimale des documents mis à disposition par les syndics professionnels aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

Le nouveau décret traite de plusieurs sujets comme les nouveaux moyens de participation aux assemblées générales notamment par visioconférence (ou d’autres moyens de communication électronique) ou encore de la dématérialisation de certains documents de la copropriété.

La date de l’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 est modifié par ce décret. Le syndic doit désormais informer l’ensemble des copropriétaires par voie d’affichage dans les parties communes de l’immeuble, de la date de la prochaine assemblée générale et d’y préciser les modalités d’ajout d’une résolution à porter à l’ordre du jour.

La consultation des pièces justificatives

Tout copropriétaire, s’il le souhaite, peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives (factures, fiche de paie du gardien …) et peut se faire assister par un membre du conseil syndical. Depuis le 29 juin, le copropriétaire peut être accompagné de son locataire, ou l’autoriser à consulter, à sa place, les charges récupérables (le concernant).

La présence en assemblée générale

Depuis la loi ELAN, il est désormais possible de participer à l’assemblée générale de manière physique, par visioconférence ou par tout autre moyen permettant l’identification du copropriétaire. Le décret précise que les moyens mis en oeuvre seront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires, le syndic n’a pas à en supporter le coût. Les devis seront présentés à l’assemblée générale pour y être décidés.

Pour valider la participation du copropriétaire, il doit en informer le syndic au moins 3 jours avant la date de l’assemblée générale en garantissant un support permettant d’en transmettre sa voix et ainsi qu’une diffusion continue et simultanée de la réunion. Tout événement empêchant de connaître son vote doit y être précisé dans le procès verbal.

Par ailleurs, la feuille de présence doit désormais préciser si le copropriétaire est “présent physiquement ou représenté” mais aussi “ participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique”. Elle doit être certifiée exacte par le président de séance.

Copropriété : L’usage des barbecues

Les beaux jours sont là, et avec eux, peut venir l’envie d’un barbecue en famille ou entre amis accompagné d’un petit verre de rosé bien frais, avec modération bien sûr. Si vous êtes propriétaire d’un maison individuelle, sauf contre indication de la préfecture dans certaines régions, rien ne vous l’interdit. En copropriété, certaines règles sont à respecter.

Le règlement de copropriété

Et oui, votre règlement évoque les barbecues. Pour des raisons de sécurité et pour éviter toutes gênes pour les occupants de la résidence, votre règlement interdit très souvent certains types de barbecues :

  • Gaz
  • Charbon
  • Bois

Si vous souhaitez faire des grillades, la meilleure solution reste le barbecue électrique avec capot. Celui-ci est autorisé dans la plupart des immeubles. Dans certains cas, l’utilisation de tels appareils est limitée à quelques heures par jours.

Nous vous invitons donc à consulter votre règlement de copropriété et/ou le règlement intérieur de votre résidence avant de sortir les saucisses !

L'arrêté préfectoral

Autre réglementation, l'arrêté préfectoral. Dans certains régions, pour limiter les risques d’incendies, les barbecues sont interdit dans les lieux situés à moins de 200m d’espaces boisés. Vous pouvez consulter la liste des arrétés prefectoraux

Les sanctions

Si les consignes du règlement de copropriété ne sont pas respectées, le syndic fait un rappel à l’ordre. En cas de récidive, une procédure peut être lancée contre l'occupant indiscipliné.

En cas d’incendie, le contrevenant encourt une peine de 6 mois de prison et 3750 euros d’amende. Elle peut doubler si la personne n’intervient pas pour éteindre l’incendie ou ne prévient pas les autorités compétentes.

Avant de lancer l'apéro, prenez donc quelques minutes pour consulter votre règlement de copropriété et les arrêtés préfectoraux en vigueur. Et n’oubliez pas de respecter la tranquillité des autres occupants, limitez le bruit !

Immatriculation : La moitié des copropriétés en règles

Près de 6 mois après la date limite, le temps du bilan est venu. Et le moindre qu’on puisse dire, c’est qu’il est mitigé. A peine la moitié des copropriétés sont immatriculées au registre des copropriétés au 31 mars dernier.

En décembre, nous évoquions dans notre article l’obligation d’immatriculer toutes les copropriété avant le 31 décembre 2018.

La loi ALUR avait prévu un échéancier en fonction du nombre de lots :

  • plus de 200 lots : 31 décembre 2016
  • plus de 50 lots : 31 décembre 2017
  • moins de 50 lots : 31 décembre 2018

Après un premier bilan peu convaincant à la dernière échéance, un nouveau délai d’un mois fût accordé. Visiblement, l'appel n’a pas été entendu par l’ensemble des syndics.

Ce sont logiquement les petites copropriétés de moins de 10 lots qui représentent la majeure partie des copropriétés non immatriculées. Souvent gérées par un syndic bénévole, celui-ci ne bénéficie pas toujours des informations nécessaires à une gestion actualisée de la copropriété.

Que risque les copropriétés non immatriculées ?

Pour le moment, aucune sanction financière n’est tombée. Cependant, la loi Alur prévoit une lourde amende pour les syndics qui ne l’exécute pas, d’un montant maximal de 20 € par lot et par semaine de retard.

Attention tout de même, d’autres conséquences pourraient compromettre la santé des immeubles pas encore immatriculés : Les copropriétés n’ayant pas respectées l’obligation ne peuvent bénéficier de subventions de la part de l’état, des établissements publics ou des collectivités territoriales. Cela peut représenter une lourde perte notamment pour les travaux d'économie d'énergie.

Note : Chaque année, le syndic doit actualiser l’immatriculation. Cette démarche prend quelques minutes et est totalement gratuite

Loi Elan : Les documents de la copropriété en ligne

Vous voulez de la transparence, vous allez avoir de la transparence, enfin… bientôt.
Un nouveau décret d’application de la loi Elan vient de communiquer la liste minimale des documents que le syndic doit fournir aux copropriétaires à partir du 1er juillet 2020.

L’ensemble des documents ne seront pas accessibles à tous, la loi a dressé 3 listes exhaustives. Selon la nature des documents, il sera disponible pour l’ensemble des copropriétaires, le copropriétaire seul ou le conseil syndical.

Les extranets fournissent que peu d’éléments au syndicat des copropriétaires. Les syndics communiquent trop rarement les informations hormis le stricte minimum (appels de fonds, les procès verbaux d’assemblée générale ou le règlement de copropriété).

La loi ALUR avait, en son temps, amorcée l’idée en imposant aux syndics de transmettre les documents aux copropriétaires à compter du 1er Janvier 2015. Le nouveau décret de la loi Elan ne fait que reprendre cette décision en y dressant, cette fois-ci, la liste précise.

L’ensemble des copropriétaires

Tous les documents généraux de la copropriété seront désormais consultables par le syndicat des copropriétaires. En plus du règlement de copropriété et des procès verbaux d’assemblées générales, le syndic va mettre à disposition un nombre important de documents (contrats, diagnostics... ).

  • Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés
  • La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble
  • Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité
  • Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
  • L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat
  • Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées
  • Le contrat de syndic en cours

Le copropriétaire seul

Le copropriétaire à lui aussi le droit à son augmentation d’informations. La liste, bien que courte, parle d’une information pas toujours évidente à obtenir et pourtant très importante : le montant du fonds de travaux rattaché aux lots.
Contrairement à la provision pour travaux, celui-ci est non remboursable au vendeur mais peut très bien être négocié lors de la vente. Le reste des documents est généralement déjà mis à la disposition des copropriétaires.

  • Le compte de chaque copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle;
  • Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Le conseil syndical

Les membres du conseil ont légitimement accès à certains documents bien spécifiques permettant une plus grande lecture de la copropriété notamment sur la comptabilité ou les procédures judiciaires en cours.

  • Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu
  • Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
  • Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré
  • La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967
  • La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Une nouvelle fois, on pourrait voir ce décret comme le doublon d’une loi existante. Elle fait sens compte-tenu de la pauvreté des documents mis à la disposition des copropriétaires par le syndic. Il est regrettable que les syndics soient frileux au sujet de la transparence et qu’une énième loi soit nécessaire pour les faire réagir.

Pour les propriétaires vendeurs, c’est un gain de temps (et d’argent) considérable. Ils disposent enfin des éléments pour mettre en vente et signer le compromis de vente de leurs lots. Pas sûr que cela plaise à l’ensemble des syndics professionnels.

Open data des transactions immobilières

Aujourd’hui, on va aller plus loin que la copropriété pour vous parler de ventes immobilières. Quand le gouvernement fait preuve de transparence dans l'immobilier, forcément ça nous intéresse. L’etat vient d’annoncer la mise en place d’un fichier regroupant le prix de vente des maisons, appartements et terrains de l’ensemble du territoire sur les 5 dernières années, soit plus de 15 millions de ventes immobilières (à l’exception du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle où les règles d’enregistrement sont différentes).

Depuis le 24 Avril dernier, tout le monde peut consulter ce dossier. C’est un grand pas en avant dans la démarche d’open data puisque qu’il regroupe bon nombre d’informations :

  • les ventes de biens (achat d'une parcelle, d'une appartement ou d'une maison)
  • les ventes en l'état futur d'achèvement (aussi appelée vente sur plan)
  • les ventes de terrains à bâtir
  • les échanges de parcelles
  • les adjudications (ventes aux enchères)
  • les expropriations

Dans son communiqué de presse, Monsieur Darmanin, Ministre des comptes et de l'action publique, a déclaré : « La mise en ligne de ces données permettra d'améliorer considérablement la connaissance des prix sur le marché immobilier, au bénéfice des citoyens, des acteurs économiques du secteur comme des collectivités territoriales ».

La démarche est simple, il suffit d’aller sur ce site et de selectionner le département, la ville et de cliquer sur la parcelle cadastrale de son choix pour voir la liste et le prix de vente dans le quartier. L’utilisateur a ainsi accès à 4 éléments importants :

  • la date de la vente
  • le prix de vente
  • la surface
  • le nombre de pièces

Dans un souci de confidentialité, les noms des acteurs de la vente ne sont pas mentionnés.

Bien évidemment, ces informations peuvent guider l’utilisateur pour faire sa propre estimation d’un bien. Néanmoins d’autres facteurs entre en compte dans la détermination du prix de vente comme l’état de l’appartement, les équipements, la consommation énergétique …