Syndis vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d’année

Nous vous souhaitons à toutes et à tous de joyeuses fêtes de fin d’année.

La dinde est maintenant digérée mais le champagne revient ce soir pour fêter la nouvelle année en famille ou entre amis.

Nous espérons que le père noël a déposé sous votre sapin de nombreux cadeaux : vélo, vêtements, une application vous permettant de gérer votre copropriété sans passer par un syndic professionnel…

A notre tour de vous offrir un petit cadeau. Pour terminer cette année en beauté, nous vous partageons aujourd’hui une partie de notre expérience à travers quelques petits trucs et astuces pour réaliser des économies dans votre copropriété.

Il est parfois compliqué de trouver ou faire des économies tout au long de l’année sans risquer d’appauvrir le standing et/ou les prestations dans la résidence.

Nous abordons dans la fiche pratique Copropriété: Faire des économies, certaines pistes qui peuvent diminuer grandement les charges annuelles :

  • les contrats en copropriété
  • la consultation et la négociation des devis
  • les petits travaux
  • la gestion

Nous profitons de ce message pour remercier toutes les personnes qui nous aident et nous soutiennent.

Et nous espérons voir prochainement beaucoup de super-copropriétaires partager cette aventure à nos côtés.

A l’année prochaine !

Syndic bénévole : J-10 pour immatriculer sa copropriété

La dernière échéance de la loi ALUR concernant l’immatriculation des copropriétés arrive à la fin de l’année. Toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation ont l’obligation d’être immatriculées avant la fin de l’année 2018 sous peine d’astreintes réclamées par l’Agence Nationale de l’Habitat (l’ANAH).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a exigé que l’ensemble des copropriétés soient enregistrées dans un registre national d’immatriculation. Pour cela elle a prévu 3 échéances en fonction de la taille des copropriétés :

  • plus de 200 lots : 31 Décembre 2016
  • plus de 50 lots : 31 Décembre 2017
  • moins de 50 lots : 31 décembre 2018

Attention, il ne faut pas confondre “lot” et “appartement”. Le terme “lot” ici désigne tout type de lots de copropriété, appartement, cave, place de parking compris.

Exemple : une copropriété de 25 appartements, 25 caves et 12 parkings a l’obligation d’être immatriculée avant le 31 décembre 2017 (62 lots).

Les démarches

Le syndic, professionnel ou bénévole, ou toute personne responsable de la copropriété (notaire, administrateur ou mandataire) est chargé d’immatriculer la copropriété.

Pour cela, il doit se rendre sur le site du registre des copropriétés et procéder à la création de son compte. Une fois cette démarche faite, le syndic doit alors compléter les informations demandées :

  • L’identité de la copropriété : nom, adresse, nombre de lots, date de création de la copropriété
  • Les finances de la copropriété : Date de la dernière assemblée générale, l’état des impayés, le budget de l’année…

Contrairement aux idées reçues, l’immatriculation de la copropriété est loin d’être une tâche compliquée et périlleuse. Avec une gestion sérieuse de la copropriété, cette démarche n’est qu’une formalité et ne justifie en rien les honoraires pratiqués par certains syndic (parfois 10 euros par lot principal) compte tenu de la gratuité de la démarche.

L’intérêt

Ce registre permet d’avoir une idée plus précise sur la situation globale des copropriétés en France (état général des immeubles, consommations énergétiques, situations financières).
Ce registre permettra la mise en œuvre de mesures préventives pour la conservation des immeubles.

Les copropriétés non immatriculées au 1er Janvier 2019

Sanction financière: En l’absence d’immatriculation, le syndic s’expose à de lourdes sanctions d’un montant maximal de 20 euros par lot et par semaine de retard.

Suppression des subventions : une copropriété non immatriculée se verra refuser toute demande de subvention par l’état, les établissements publics ou collectivités territoriales. Cette perte est souvent conséquente lors de travaux d’économie d’énergie.

Exemple : la copropriété ne pourraient pas bénéficier des subventions sur les économies d’énergies lors de travaux d’isolation des façades.

Renouvellement

Une fois l’immatriculation réalisée, le syndic a l’obligation de renouveler la démarche chaque année, en y précisant les montants actualisés (budget, soldes des débiteurs …). Ce renouvellement doit se faire dans les deux mois qui suivent la dernière assemblée générale.

Loi ELAN: Copropriété et modernité

Ayant abordé les changements apportés par la loi ELAN concernant les pouvoirs dans l’article précédent (nombre de pouvoirs que peut détenir un copropriétaire et leurs distribution par le syndic en assemblée générale), nous nous attardons aujourd’hui sur son article 211. Un vent de modernité souffle sur la copropriété notamment sur méthodes de représentation et de vote des copropriétaires en assemblée générale à travers cet article.

Véritable avancée ou frein dans les décisions des copropriétaires ?

Pour une parfaite compréhension, vous trouverez ci-dessous l’extrait de l’article 211 de la loi ELAN :

Après l’article 17 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1 A ainsi rédigé : Art. 17-1 A. – Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’Etat.

La visioconférence en assemblée générale

Bonne nouvelle pour les copropriétaires saisonniers et / ou bailleurs notamment. Il sera désormais possible de participer aux assemblées générales par visioconférence. Non seulement le copropriétaire pourra donner son avis et faire ses remarques, mais aussi voter à distance. Un bond en avant notamment pour les petites copropriétés qui souffrent parfois d’un manque de représentation lors des réunions.

Nous validons totalement cette mesure, Syndis vous aidera à mettre en place ce système lors de vos prochaines assemblées générales.

Le vote par correspondance

Autrefois, le copropriétaire ayant donné son pouvoir pouvait y inscrire des consignes de vote mais le mandataire n’avait aucune obligation de les suivre.
Depuis la loi ELAN, un formulaire pourra être rempli par les copropriétaires préalablement à l’assemblée, leur permettant d’exprimer leurs avis et leurs décisions sur les résolutions de l’assemblée.

A première vu cela semble être une mesure positive qui favorise l’expression des copropriétaires. Cependant, nous sommes en droit de nous demander si l’utilisation des formulaires ne seraient pas un frein pour la réalisation des travaux ( exemple : les copropriétaires ne souhaitant pas dépenser d’argent dans la copropriété pourraient s’opposer systématiquement à toutes les décisions sans participer aux débats – un formulaire mal rempli ou partiellement rempli indiquerait un vote défavorable aux résolutions).

Autre point sensible, l’absence de précision sur les raisons qui rendent le formulaire défavorable au vote :

  • Il est évoqué ici le manque de sens mais les appréciations de chacun pourraient faire pencher la décision d’une résolution.
  • L’évolution substantielle d’une résolution n’est pas équivoque. Quels changements sont considérés comme substantiels ? A partir de quel montant ?

L’article 211 est bien représentatif de la loi ELAN à savoir, mitigé. Bien que favorisant l’échange et la prise de décisions lors des réunions par des moyens nouveaux et/ou modernes, certains points laissent perplexes. Nous sommes inquiets sur les conséquences de ces mesures notamment lors des décisions d’assemblée générale nécessitant des fonds importants. Il ne faudrait pas que le patrimoine immobilier baisse en qualité.

La loi ELAN est promulguée

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, est parue au Journal Officiel le 24 novembre dernier. Nous vous invitons à lire nos précédents articles pour apprécier les péripéties avant son adoption.

Tout juste adoptée, la loi prévoit l’application immédiate de certaines décisions sans attendre de décret ou la parution d’ordonnances dont certaines concernent la copropriété.

Nous abordons ensemble les thèmes qui concernent uniquement la copropriété.

Les pouvoirs en assemblée générale

Avant la loi ELAN : Une même personne pouvait avoir 3 pouvoirs au maximum lors de l’Assemblée. Cependant, il était possible d’avoir plus de trois pouvoirs si la somme des pouvoirs dont le mandataire disposait (lui compris) ne dépassait pas 5% des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Depuis la loi ELAN : Le nombre de pouvoirs qu’une même personne peut détenir reste inchangé. Cependant, il est désormais possible d’en détenir davantage dans limite de 10% des voix du syndicat des copropriétaires.

Remarque : Les pouvoirs non attribués dit “pouvoir envoyé blanc” ne peuvent plus être distribués par le Syndic. Ceci-dit, il est toujours possible de les confier au président de séance après sa nomination pour les attribuer aux copropriétaires présents.

La modification de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Avant la loi ELAN : Le syndic disposait d’un délai de 2 mois pour notifier aux copropriétaires le procès verbal de la dernière assemblée générale.

De plus, la copropriété avait un délai de prescription dérogatoire de 10 ans pour les litiges entre copropriétaires et/ou avec le syndicat des copropriétaires.

Depuis la loi ELAN : Le délai de notification du procès verbal est ramené à 1 mois. Le délais de prescription est, quant à lui, ramené à 5 ans pour être raccord avec la prescription de droit commun.

La modification de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Avant la loi ELAN : Lors des procédures de recouvrement de charges, le copropriétaire concerné disposait d’un délais de 30 jours après signification de la mise en demeure pour régler. Un fois le délai épuisé, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenaient exigibles. Cependant, cette procédure n’incluait pas les sommes exigibles du fonds de travaux ni les arriérés de charges.

Depuis la loi ELAN : La loi prévoit d’inclure l’intégralité de sommes dues et restant dues dans une seule et même procédure après avoir respecté le délais de 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure. Cela évite le cumul de procédures.

Les travaux d’économie d’énergie

La loi ELAN simplifie le choix de la majorité pour les votes de travaux d’économie d’énergie. Désormais, tous les travaux visant une économie d’énergie, quels qu’ils soient, sont votés à la majorité de l’article 25.

Le Syndic

Dans un souci de transparence, la loi ELAN prévoit des sanctions si le syndic ne communique pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai maximum d’un mois.

Une pénalité financière peut alors être demandée par le conseil syndical, le montant minimum sera fixé par décret et ne peut dépasser le montant des honoraires de base du contrat de syndic.

Sécurité en copropriété: Police et vidéosurveillance

Dans un climat actuel tendu, il est parfois utile de rappeler le rôle sécuritaire de la police et des avantages de la vidéosurveillance des immeubles.

La sécurité de la copropriété est souvent au cœur des débats en Assemblées Générales. Pour dissuader ou à la suite à de dégradations, les copropriétaires sont amenés à prendre des décisions pour conserver la tranquillité dans la résidence.

Bien-sûr, on peut penser à des travaux de fermeture de la résidence ou au renforcement des accès aux immeubles, mais la partie surveillance est une autre piste qui peut tout aussi bien garantir la sécurité de la copropriété.

Cette semaine nous nous penchons sur ce sujet avec deux articles distincts mais complémentaires :